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香港公屋制度的借鉴价值
发布日期:2012/5/28 来源:深圳商报 作者:佚名 人气:4887 字体:【 】 【打印

  香港政府于1954年开始实施公共房屋计划,在解决各种问题的过程中逐渐形成一套完善的公共房屋制度,不仅持续大规模地提供着公屋,并且致力于为公屋居民提供满意的居住质素和管理服务。

  一、专业化的运营和管理。

  香港公屋计划得以成功的主要因素之一,是自开始兴建公屋以来,就有相应机构专门负责公屋事宜。

  在公屋的发展中,香港房委会不仅在城市规划中扮演积极的角色,还着力建设有效率的公屋社区和发达的交通网络,还尽量争取各项配套设施的同步完成,并通过对公屋进行持续的维修、改善和重建计划,提升公屋的居住条件。

  二、政府土地政策的支持。

  香港公屋计划的成功也离不开政府土地政策的支持。香港政府对公屋建设最大的资助是免费拨地给房委会。政府定期及准确评估房屋需求,供应足够建屋土地并提供配套的基础设施。

  为达到土地供应平稳,政府尽量灵活和弹性地处理土地供应,并订立了一套拨地准则,决定对私营和公共房屋用地的供应,为不同密度的私营和公共房屋订立适当的比例,集中用面积较大和发展密度较高的土地来发展公共房屋。房屋用地督导委员会审批土地发展用途,预测房屋发展所需的土地供应量,以及公共房屋的供求。

  香港政府提供给房委会兴建公屋的土地包括已平整和未平整土地。房委会并不负责土地的平整工程,政府承担公屋新地盘平整工程所需的款项。这就使得房委会避免了平整土地过程中可能遇到的诸如汇集土地和收地过程中当地居民的强烈抵抗,各有关政府部门冗长的磋商、评估,重新分区的冲突等种种困难,并大大降低房委会提供公屋的成本。

  三、有效的资金安排。

  香港公屋建设的资金来源途径主要有两个:一是政府通过免费拨地、拨出资本和贷款提供资助;二是房委会通过出租公屋及其附属商业楼宇、出售自置居所单位获得维护及兴建公屋所需的资金。

  房委会的经常性收入来自公屋租金收入、公共房屋附属的商业楼宇租金收入、出售资助自助居所收入。在租金政策上,房委会以租户的负担能力作为厘定公屋租金的主要考虑因素。

  由于房委会长期奉行低租金的政策,公屋一直以赤字运行,需要巨额补贴。以2001/2002年度为例,房委会公屋租金收入为89.1亿港元,但出租公屋运作赤字达24.46亿港元,平均每个出租公屋单位每月赤字为237港元。房委会主要通过两种途径补贴公屋,以资助兴建公屋的庞大资本开支和补贴公屋营运开支的长期巨额赤字:

  其一是按市值租出公共房屋附属的商业设施和非住宅设施,如商场、街市铺位及停车场。房委会每年通过出租商业楼宇可获得十几亿港元的盈利;其二是通过各种自置居所计划出售房屋。

  四、明确的房屋政策定位与不断完善的准入与退出机制。

  在公共房屋发展中,如何使公屋提供给真正有需求人士,也是面临的挑战。

  香港政府的总体房屋政策定位是:政府基于社会发展和社会公平而介入,满足那些市场不能为其提供基本住房的低收入人群的住房需要,中高等收入人群的住房需要,由市场供应。政府在房屋市场扮演的补漏者角色,决定了其必须建立一套有效的机制,筛选出有真正住屋需要的家庭作为资助对象,其实现途径就是:准入机制与退出机制。

  目前入住公屋的家庭分为以下几类:

  1.受清拆、重建、天灾等影响而无家可归者;2.因体恤理由而需要房屋安置者;3.初级公务员及退休公务员;4.调迁及纾缓挤迫居住环境;5.不能负担租住私人物业昂贵租金的家庭。

  房委会每年检讨轮候册收入及资产限额,并确保真正有需要的人才符合资格申请公屋。若住户虚报资料,房屋委员会可终止其租约,并可根据法律规定予以检控。香港房屋条例规定,任何人士如故意向房屋委员会虚报资料,即属违法,一经定罪,可判罚款20000港元及监禁6个月。

  那些政府直接提供公共房屋,但却没有取得预期效果的国家和地区,其问题主要在于政策定位失当、监控机制失灵、分配机制错位、财政压力、居住整体质素差而导致公共房屋社区标签化等。而香港正是在不断克服这些难题的基础上取得的,为内地廉租房计划提供了很好的借鉴。(来源:《经济导报》)

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